Wohnungspreise in Wien:
Viele Wohnungen, aber wer kann sie sich leisten?
Viele Wohnungen, aber wer kann sie sich leisten?
Dass die Wohnungspreise in Wien nicht billiger werden, ist kein Geheimnis.Doch warum ist das so? Wer entscheidet, wie teuer eine Wohnung wirklich ist und was steckt eigentlich in so einem Mietpreis? Das Interview mit der Immobilienmarklerin Mag. Volpini de Maestri soll Klarheit bringen. Durch ihre jahrelange Erfahrung ist sie eine Expertin auf dem Gebiet.
Die Wohnung von Mag. Volpini de Maestri ist groß und hell. Ein schöner Altbau an einem ruhigen Fleck Döbling's. Die Räume haben hohe Decken und sind gemütlich eingerichtet, auch die Küche, in der ich sitze, wirkt freundlich und heimelig. Aber von einer Immobilienmarklerin hätte ich auch nichts Anderes erwartet. ,, So, bitteschön." Mit einem freundlichen Lächeln stellt sie eine Tasse Tee auf den Tisch. Auch sie setzt sich nun hin. Ich bin gespannt was sie mir erzählen wird, denn das Thema Wohnungssuche und Mietpreise betrifft viele Junge Menschen wie mich. Man hat es vor allem als Student oder Berufseinsteiger schwer. Der Verdienst ist meist noch sehr mager, und der kontinuierliche Anstieg der Wiener-Mietpreise erleichtert die Suche keinesfalls, eher wandelt er sie mehr und mehr in eine Odyssee.
Was ist ihrer Meinung nach der Grund für die Wohnungslosigkeit in Wien?
Mag. Volpini: Dass es keine Wohnungen in Wien gibt, oder eine Wohnungslosigkeit herrscht, finde ich übertrieben. Es gibt Wohnungen, aber viele von ihnen werden nicht benutzt oder stehen leer.
Allerdings muss man auch bedenken, dass viele Eigentümer sich eine Wohnung in Wien halten um, wenn sie in der Stadt sind, ins Theater gehen oder wichtige Amtswege haben, einfach dort schlafen zu können. Das ist günstiger als ein Hotelaufenthalt oder irgendwelche Verwandten zu belästigen. Außerdem halten manche Wohnungen für ihre Enkelkinder oder Kinder bereit.
Es ist natürlich klar, dass es Wohnungen gibt, die gar nicht benutzt werden und verkommen, diese sollte man vermieten. Das Problem hier ist aber, dass die Eigentümer vielleicht nicht die finanziellen Möglichkeiten haben, sie herzurichten, sie auf einen gewissen Standard anzuheben, um sie dann zu vermieten. Da das Mietrechtgesetz sehr streng ist und zum Beispiel eine Wohnung, in der die Elektrik nicht einem gewissen Standard entspricht, nur ganz billig vermietet werden darf, würde es sich für den Vermieter nicht rentieren.
Und was die günstigen Wohnungen angeht, das ist immer so eine Sache. Viele Vermieter investieren ein kleines Vermögen in die Sanierung einer Wohnung. Sie wollen natürlich eine gewisse Rendite haben. Das heißt, sie wollen ihr Geld wieder hereinbekommen, das sie investiert haben. Deswegen sind günstige Wohnungen eher eine Seltenheit.
Geförderte Wohnungen sind etwas ganz Anderes. Diese vergibt die Stadt Wien an Personen, die belegen müssen, dass sie Anspruch haben. Es gibt eine lange Wartezeit für diese Wohnungen, denn es gibt mehr Menschen, die sich keine Miete auf dem freien Markt leisten können, als man glaubt. Daher auch der Ruf, dass Wohnungsnot herrscht.
Mag. Volpini: Dass es keine Wohnungen in Wien gibt, oder eine Wohnungslosigkeit herrscht, finde ich übertrieben. Es gibt Wohnungen, aber viele von ihnen werden nicht benutzt oder stehen leer.
Allerdings muss man auch bedenken, dass viele Eigentümer sich eine Wohnung in Wien halten um, wenn sie in der Stadt sind, ins Theater gehen oder wichtige Amtswege haben, einfach dort schlafen zu können. Das ist günstiger als ein Hotelaufenthalt oder irgendwelche Verwandten zu belästigen. Außerdem halten manche Wohnungen für ihre Enkelkinder oder Kinder bereit.
Es ist natürlich klar, dass es Wohnungen gibt, die gar nicht benutzt werden und verkommen, diese sollte man vermieten. Das Problem hier ist aber, dass die Eigentümer vielleicht nicht die finanziellen Möglichkeiten haben, sie herzurichten, sie auf einen gewissen Standard anzuheben, um sie dann zu vermieten. Da das Mietrechtgesetz sehr streng ist und zum Beispiel eine Wohnung, in der die Elektrik nicht einem gewissen Standard entspricht, nur ganz billig vermietet werden darf, würde es sich für den Vermieter nicht rentieren.
Und was die günstigen Wohnungen angeht, das ist immer so eine Sache. Viele Vermieter investieren ein kleines Vermögen in die Sanierung einer Wohnung. Sie wollen natürlich eine gewisse Rendite haben. Das heißt, sie wollen ihr Geld wieder hereinbekommen, das sie investiert haben. Deswegen sind günstige Wohnungen eher eine Seltenheit.
Geförderte Wohnungen sind etwas ganz Anderes. Diese vergibt die Stadt Wien an Personen, die belegen müssen, dass sie Anspruch haben. Es gibt eine lange Wartezeit für diese Wohnungen, denn es gibt mehr Menschen, die sich keine Miete auf dem freien Markt leisten können, als man glaubt. Daher auch der Ruf, dass Wohnungsnot herrscht.
,,Es gibt Wohnungen, aber viele von ihnen werden nicht benutzt oder stehen leer"
Und deshalb können sich wahrscheinlich viele junge Leute diese Wohnungen nicht leisten?!
Mag. Volpini: Ja! Weil private Vermieter eben einen gewissen Mietszins verlangen. Die Wohnungen sind dann meistens sehr schön hergerichtet und wirklich ordentlich. Da hat der Vermieter auch die Möglichkeit, mehr zu verlangen. Er will natürlich das Geld wieder hereinbekommen.
Man weiß als Vermieter auch nie, wen man hereinbekommt, man kennt ja die Person im Normalfall nicht. Das ist auf gut Glück. Deswegen sucht sich auch ein Vermieter den Mieter aus.
Und natürlich, wenn die Mieten teuer sind, haben viele nicht die Möglichkeit sich eine Wohnung zu leisten. Viele Studenten zum Beispiel tun sich zu einer Wohngemeinschaft zusammen und teilen die Kosten auf. So versuchen sie für die etwas teureren Mieten doch aufzukommen, indem sie Apartment-Sharing betreiben.
http://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/wohnen/wohnkosten/index.html
Mag. Volpini: Ja! Weil private Vermieter eben einen gewissen Mietszins verlangen. Die Wohnungen sind dann meistens sehr schön hergerichtet und wirklich ordentlich. Da hat der Vermieter auch die Möglichkeit, mehr zu verlangen. Er will natürlich das Geld wieder hereinbekommen.
Man weiß als Vermieter auch nie, wen man hereinbekommt, man kennt ja die Person im Normalfall nicht. Das ist auf gut Glück. Deswegen sucht sich auch ein Vermieter den Mieter aus.
Und natürlich, wenn die Mieten teuer sind, haben viele nicht die Möglichkeit sich eine Wohnung zu leisten. Viele Studenten zum Beispiel tun sich zu einer Wohngemeinschaft zusammen und teilen die Kosten auf. So versuchen sie für die etwas teureren Mieten doch aufzukommen, indem sie Apartment-Sharing betreiben.
http://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/wohnen/wohnkosten/index.html
Wie genau setzt sich der Wohnungspreis zusammen?
Mag. Volpini: Der Wohnungspreis setzt sich aus dem Hauptmietszinns, das ist die eigentliche Miete für die Wohnung, den Betriebskosten und den Steuern zusammen. Die Steuern auf Wohnungen betragen 10 %, ein verminderter Steuersatz. Oft, nicht immer, ist auch eine Heizung inkludiert, wenn das Haus eine Hausheizung besitzt. Meistens wird der Preis quadrtatmetermäßig abgerechnet, das ist dann im Mietpreis sowohl inkludiert als auch besteuert. Die Heizung ist mit 20% besteuert.
Also der Hauptmietszinns, die Betriebskosten und eventuell eben noch die Heizung, wenn sie über das Haus läuft. Sonst ist die Heizung separat vom Vermieter auf Grund des Eigenverbrauches zu bezahlen.
Mag. Volpini: Der Wohnungspreis setzt sich aus dem Hauptmietszinns, das ist die eigentliche Miete für die Wohnung, den Betriebskosten und den Steuern zusammen. Die Steuern auf Wohnungen betragen 10 %, ein verminderter Steuersatz. Oft, nicht immer, ist auch eine Heizung inkludiert, wenn das Haus eine Hausheizung besitzt. Meistens wird der Preis quadrtatmetermäßig abgerechnet, das ist dann im Mietpreis sowohl inkludiert als auch besteuert. Die Heizung ist mit 20% besteuert.
Also der Hauptmietszinns, die Betriebskosten und eventuell eben noch die Heizung, wenn sie über das Haus läuft. Sonst ist die Heizung separat vom Vermieter auf Grund des Eigenverbrauches zu bezahlen.
Mietpreis
Hauptmietszinns+ Betriebskosten+eventuell Heizung
Spielt der Bezirk im Mietpreis auch eine Rolle?
Mag. Volpini: Ja. Die guten Bezirke, 18.Bezirk, 19. Bezirk oder 1. Bezirk, das sind die teuren Bezirke. Wo sozusagen die Gut-Situierten wohnen. Doch auch hier sind manchmal, aber eher selten, günstige Wohnungen zu finden. Es sind einfach gute Gegenden und das ist dann den Leuten das Geld auch wert.
In den Bezirken, in denen der Durchschnittsbewohner weniger Einkommen hat, wird auch die Miete niedriger sein. Man geht hier generell davon aus, dass dort Menschen leben, die ein geringeres Einkommen haben und sich höhere Mieten nicht leisten könnten.
Die inneren Gürtel-Bezirke sind auch noch eher teuer, weil sie sich in der Nähe der Innenstadt und der Sehenswürdigkeiten befinden. Es sind sichere Teile der Stadt. Da kann man auch als junges Mädchen um 3 Uhr Früh unterwegs sein, ohne sich Sorgen zu machen, wobei Vorsicht immer ein Gebot der Stunde sein sollte.
Mag. Volpini: Ja. Die guten Bezirke, 18.Bezirk, 19. Bezirk oder 1. Bezirk, das sind die teuren Bezirke. Wo sozusagen die Gut-Situierten wohnen. Doch auch hier sind manchmal, aber eher selten, günstige Wohnungen zu finden. Es sind einfach gute Gegenden und das ist dann den Leuten das Geld auch wert.
In den Bezirken, in denen der Durchschnittsbewohner weniger Einkommen hat, wird auch die Miete niedriger sein. Man geht hier generell davon aus, dass dort Menschen leben, die ein geringeres Einkommen haben und sich höhere Mieten nicht leisten könnten.
Die inneren Gürtel-Bezirke sind auch noch eher teuer, weil sie sich in der Nähe der Innenstadt und der Sehenswürdigkeiten befinden. Es sind sichere Teile der Stadt. Da kann man auch als junges Mädchen um 3 Uhr Früh unterwegs sein, ohne sich Sorgen zu machen, wobei Vorsicht immer ein Gebot der Stunde sein sollte.
Der 1.Bezirk
Eine der wohlhabenderen Gegenden Wiens
Eine der wohlhabenderen Gegenden Wiens
Wer bestimmt die Wohnungspreise?
Mag Volpini: Grundsätzlich der Vermieter. Der Vermieter ist meistens derjenige, der sich nach Preisen erkundigt. Jeder hat die Möglichkeit, ins Internet zu gehen und sich zu erkundigen, was er für eine Wohnung, die ungefähr das gleiche bietet wie die eigene, verlangen kann. Da haben Vermieter dann auch schon oft sehr konkrete Vorstellungen. Auch Vorstellungen, die weit überhöht sind, die man als Makler dann etwas beschwichtigen muss.
Oder die Hausverwaltung sagt dem Eigentümer: Sie könnten das und das erzielen. Und dann wird der Vermieter entweder sagen: Damit bin ich einverstanden, oder er will es erstmal mit einem höheren Mietpreis probieren. Aber wenn sie sehen, dass lange kein Interessent gefunden wird, der die Wohnung wirklich nehmen will, gehen sie auch mit dem Preis runter.
Mag Volpini: Grundsätzlich der Vermieter. Der Vermieter ist meistens derjenige, der sich nach Preisen erkundigt. Jeder hat die Möglichkeit, ins Internet zu gehen und sich zu erkundigen, was er für eine Wohnung, die ungefähr das gleiche bietet wie die eigene, verlangen kann. Da haben Vermieter dann auch schon oft sehr konkrete Vorstellungen. Auch Vorstellungen, die weit überhöht sind, die man als Makler dann etwas beschwichtigen muss.
Oder die Hausverwaltung sagt dem Eigentümer: Sie könnten das und das erzielen. Und dann wird der Vermieter entweder sagen: Damit bin ich einverstanden, oder er will es erstmal mit einem höheren Mietpreis probieren. Aber wenn sie sehen, dass lange kein Interessent gefunden wird, der die Wohnung wirklich nehmen will, gehen sie auch mit dem Preis runter.
Warum denken Sie, gibt es so viele teure Wohnungen in Wien die sich keiner oder nur wenige leisten können?
Mag. Volpini: Viele Wohnungen, vor allem die in den neueren Bauten, fallen in eine Kategorie, in der man nicht an den Richtwert gebunden ist. Hier kann man den Preis selbst bestimmen.
Eine Vorstellung: Jetzt wird ein Haus neu gebaut und jemand kauft sich eine Wohnung, die 70 Quadratmeter hat mit 3 Zimmern. Weil es ein Erstbezug ist, möchte er 12 Euro am Quadratmeter und hat dann bei einer 70 Quadratmeter Wohnung gleich einmal 840 Euro allein im Hauptmietzinns, weil er sich denkt, dass kriege ich jetzt. Dann kommen auch noch die Betriebskosten und die Steuern dazu, das ist ja das, was der Vermieter oft bedenkt. Er denkt nur: Ich habe für die Wohnung so und so viel bezahlt und ich hätte gerne innerhalb von den nächsten 20 Jahren das Geld wieder drinnen.
Die Wohnung ist dann aber, wenn sie Erstbezug ist, auch tadellos beieinander. Sie hat keine Fehler, alles ist am neuesten Stand und alle Ö-Normen werden erfüllt. Da hat man dann eine wirklich tolle Wohnung, aber muss dafür auch viel bezahlen.
Es gibt auch Altbauwohnungen, die neu saniert worden sind und in diese steckt ein Eigentümer oft sehr viel mehr hinein. Klar, dass er da auch wieder das Geld herausbekommen möchte, das er investiert hat.
Mag. Volpini: Viele Wohnungen, vor allem die in den neueren Bauten, fallen in eine Kategorie, in der man nicht an den Richtwert gebunden ist. Hier kann man den Preis selbst bestimmen.
Eine Vorstellung: Jetzt wird ein Haus neu gebaut und jemand kauft sich eine Wohnung, die 70 Quadratmeter hat mit 3 Zimmern. Weil es ein Erstbezug ist, möchte er 12 Euro am Quadratmeter und hat dann bei einer 70 Quadratmeter Wohnung gleich einmal 840 Euro allein im Hauptmietzinns, weil er sich denkt, dass kriege ich jetzt. Dann kommen auch noch die Betriebskosten und die Steuern dazu, das ist ja das, was der Vermieter oft bedenkt. Er denkt nur: Ich habe für die Wohnung so und so viel bezahlt und ich hätte gerne innerhalb von den nächsten 20 Jahren das Geld wieder drinnen.
Die Wohnung ist dann aber, wenn sie Erstbezug ist, auch tadellos beieinander. Sie hat keine Fehler, alles ist am neuesten Stand und alle Ö-Normen werden erfüllt. Da hat man dann eine wirklich tolle Wohnung, aber muss dafür auch viel bezahlen.
Es gibt auch Altbauwohnungen, die neu saniert worden sind und in diese steckt ein Eigentümer oft sehr viel mehr hinein. Klar, dass er da auch wieder das Geld herausbekommen möchte, das er investiert hat.
,,Was einen guten Mieter ausmacht, ist eine sehr individuelle Entscheidung."
Welche Kriterien machen Ihrer Meinung nach einen guten Mieter aus?
Mag. Volpini: Was einen guten Mieter ausmacht, ist eine sehr individuelle Entscheidung. Manchmal geht es nur um die Fakten. Hat er ein gutes Einkommen? Hat er einen guten Job, einen guten Arbeitsvertrag? Und wenn das alles passt, ist er ein guter Mieter.
Für viele Vermieter spielt aber auch die Sympathie eine enorme Rolle. Immerhin ist man ja ein wirtschaftliches Verhältnis mit einem Vertrag eingegangen.
Aber ob es sich dann wirklich um einen guten Mieter handelt, weiß man im Vornherein nie.
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Mag. Volpini: Was einen guten Mieter ausmacht, ist eine sehr individuelle Entscheidung. Manchmal geht es nur um die Fakten. Hat er ein gutes Einkommen? Hat er einen guten Job, einen guten Arbeitsvertrag? Und wenn das alles passt, ist er ein guter Mieter.
Für viele Vermieter spielt aber auch die Sympathie eine enorme Rolle. Immerhin ist man ja ein wirtschaftliches Verhältnis mit einem Vertrag eingegangen.
Aber ob es sich dann wirklich um einen guten Mieter handelt, weiß man im Vornherein nie.
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Ein paar wertvolle Ratschläge wie man, trotz nicht optimaler Vorraussetzungen, doch noch eine passende Wohnung bekommen kann.
Auszug aus dem Interview:
Auszug aus dem Interview:
Hier gibt es die Tipps zusätzlich aufgelistet:
Vor allem als Student oder Berufseinsteiger ist es schwer eine leistbare Wohnung in Wien zu finden. Wer trotzdem aus ,,Hotel Mama" ausziehen möchte, kann sich die Kosten mit ein oder zwei anderen ähnlich-situierten Mietern teilen und eine Wohngemeinschaft gründen.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin einen Bürgen zu finden. Eine zuverlässige Person, die, wenn es hart auf hart kommt, für die Miete aufkommt.
Auch die Sympathie und ein freundliches Auftreten dürfen nicht unterschätzt werden. Immerhin sind weder die Mieter, noch die Vermieter Roboter. Und man gibt doch lieber einem netten und freundlichen Mensch eine Wohnung, auch ohne Top-Vorraussetzungen.
,,Wenn ein freundlicher Mensch auch noch zuverlässig ist, dann haben wir es schon mit einem halben Engel zu tun." Ähnlich wie der Lyriker Ernst R. Hauschka sehen es wohl auch die meisten Vermieter. Je zuverlässiger und verantwortungsbewusster Sie auftreten, desto lieber überlässt man Ihnen die Wohnung.
